Уступка По Договору Инвестирования
В договоре инвестирования сказано: '5.3. Соинвестор с момента 100% оплаты стоимости настоящего Договора и до приема объекта. Договор цессии (договор уступки права требования) относится к особым договорам. Уступка по договору инвестирования/соинвестирования.
Физическим или юридическим лицам В ходе строительства жилого дома риэлтерская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором. В настоящее время вопрос отражения в бухгалтерском учете операций по переуступке доли инвестирования объектов строительства организациями, специализирующимися на сделках такого рода, действующим законодательством не урегулирован. В большинстве случаев организации, привлекающие денежные средства третьих лиц по договорам уступки доли инвестирования, руководствуясь Положением по учету инвестиций, а также письмами Департамента налоговой политики Минфина России (от 13.05.96 г. N 04-03-11, от 4.10.96 г. N 04-03-10, от 17.08.99 г. N 04-03-10) учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору.
Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства этой доли жилья, рассматривается ею как прочие операционные доходы, облагаемые налогом на прибыль (по основной ставке) и НДС. В то же время с 1 января 2000 г. В связи с вступлением в силу положения по бухгалтерскому учету 'Доходы организации' (ПБУ 9/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 32н, каждая организация самостоятельно относит различные виды поступлений к доходам от обычных видов деятельности.
По мнению автора, риэлтерская организация, в которой исключительной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства или доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, обязана принять решение о том, что доходы от переуступки права инвестирования объектов строительства она относит к доходам от обычных видов деятельности (т.е. Отражаемым в бухгалтерском учете по счету 46 'Реализация продукции, работ, услуг' как прибыль от реализации услуг, а не по счету 80 'Прибыли и убытки' как прочие операционные доходы), отразив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету 'Расходы организации' (ПБУ 10/99), утвержденного приказом Минфина России от 6.05.99 г. N 33н, как расходы от обычных видов деятельности.
Возникает вопрос, как в таком случае квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры - как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский), поскольку от решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлтера. Поскольку заключаемый риэлтерской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим. Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлтерская фирма заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.
В то же время возможно признание действия риэлтерской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (глава 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлтерской фирмой на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтера можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль (36%). Риэлтерская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.
При этом возможны два варианта. Заключение договора с заказчиком не согласовано. Условиями договора предусмотрено: перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтера; компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом; обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтером права собственности физического лица на квартиры.
Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии, поскольку риэлтерская фирма при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица, и элементами договора поручения, так как, оформляя право собственности на квартиры, она действует в интересах физического лица по его доверенности. Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах. В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи: Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет 'Расчеты с физическим лицом' - 3 000 000 руб.
получены денежные средства от физического лица на строительство квартир Дебет счета 76, субcчет 'Расчеты с физическим лицом', Кредит счета 64 - 1 000 000 руб. сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтером на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир Дебет счета 64, Кредит счета 68 - 166 700 руб. начислен НДС с аванса Дебет счета 76, субcчет 'Расчеты с заказчиком', Кредит счета 51 - 2 000 000 руб. перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир После сдачи жилого дома в эксплуатацию: Дебет счета 76, субcчет 'Расчеты с физическим лицом', Кредит счета 51 - 2500 руб. оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры Дебет счета 51, Кредит счета 76, субcчет 'Расчеты с физическим лицом' - 2500 руб.
Договор Уступки Долга
компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры После государственной регистрации права собственности на квартиры: Дебет счета 76, субcчет 'Расчеты с физическим лицом', Кредит счета 76, субсчет 'Расчеты с заказчиком' - 2 000 000 руб. денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица Дебет счета 76, субcчет 'Расчеты с физическим лицом', Кредит счета 46 - 1 000 000 руб. отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта Дебет счета 64, Кредит счета 76, субсчет 'Расчеты с физическим лицом' - 1 000 000 руб. зачтен ранее полученный аванс; Дебет счета 68, Кредит счета 64 - 166 700 руб. зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 15 300 руб. списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 166 700 руб.
начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 818 000 руб. выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%). Заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, что рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтера - на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлтерской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлтерской организацией на долевое участие в строительстве. При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст.982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах. В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи: Дебет счета 62, субcчет 'Расчеты с физическим лицом', Кредит счета 46 - 1 000 000 руб. отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир Дебет счета 46, Кредит счета 44 - 15 300 руб.
списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору Дебет счета 46, Кредит счета 68 - 166 700 руб. начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору Дебет счета 46, Кредит счета 80 - 818 000 руб. выявлен финансовый результат по договору (облагается по ставке 36%) Дебет счета 51, Кредит счета 62, субcчет 'Расчеты с физическим лицом' - 1 000 000 руб. Voxtel телефон инструкция. погашена задолженность физического лица перед риэлтерской организацией за оказанные услуги.
Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику.
Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия, образец которого можно скачать. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре. Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.
Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше.
Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора. Оплата по договору. Прежде, чем передать свои права по ДДУ, дольщик должен расплатиться с застройщиком.
Если расчеты по договору произведены им не полностью, необходимо заручиться согласием покупателя оплатить оставшуюся сумму. Между сторонами подписывается соглашение, в котором фиксируется факт перевода долга дольщика на нового участника. Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора.
Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно. Когда требуется получать согласие девелопера на сделку Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования. Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре.
Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5% от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно. Обязательные условия договора Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже.
Обычно в условия договора включаются следующие положения:. Сведения о продавце и покупателе.
(для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации). Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;.
Период времени, в течение которого производятся расчеты;. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.
В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.). Регистрация договора Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре.
Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику). Договор цессии (не менее трех экземпляров). Два заявления на регистрацию от обеих сторон. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате). Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. Документ, подтверждающий оплату госпошлины. Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.
Особенности заключения сделки с организацией Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. Лицо самая распространенная и наиболее безопасная.
Текст песни в спящем городе ветер кружится. ' В спящем городе ветер кружится.побеседуй со мной по-дружески, Дай. Замечательные фотографии, прекрасная песня из фильма.
Уступка Прав Требования По Договору Инвестирования
Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.
Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье. Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:. договор подряда,. ДДУ,. документы, свидетельствующие о выполнении работ,.
справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий. Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком. Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз. Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.
В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект. Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства. Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика.
Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей. Решив купить жилье в строящемся доме по переуступке, покупатель должен очень внимательно отнестись к заключению договора и все тщательно проверить.
Рисков у этой сделки присутствует немало, поэтому лучше заранее перестраховаться, чем потом столкнуться с большими проблемами. Общество защиты прав дольщиков поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами, зайдите на страницу, где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение. Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту.